8月的最后一個(gè)周末，上海樓市供應(yīng)出現(xiàn)井噴。

　　據(jù)搜房網(wǎng)截至8月25日統(tǒng)計(jì)，本周末(8.27-8.28)上海預(yù)計(jì)有12個(gè)住宅項(xiàng)目(公寓項(xiàng)目11個(gè)，別墅項(xiàng)目1個(gè))開(kāi)盤(pán)或加推，為之前三周的總和。其中浦東7個(gè)，嘉定4個(gè)，閔行1個(gè)，總計(jì)推盤(pán)量近2000套，比上周暴漲近400%。

　　大戶型房源放量入市

　　與先前數(shù)周不同的是，本周末大戶型房源供應(yīng)呈現(xiàn)出復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，有4個(gè)項(xiàng)目推出了面積在150平方米以上的大戶型房源，或?qū)⒋蚱片F(xiàn)階段小戶型“一枝獨(dú)秀”的樓市格局。

　　浦東的7個(gè)項(xiàng)目中，有均價(jià)40000-70000元/平方米的高端住宅，也有均價(jià)23500元/平至29000元/平方米的改善型中端項(xiàng)目，還有總價(jià)160萬(wàn)元起的剛需房。嘉定的4個(gè)項(xiàng)目中，主要為單價(jià)較低的剛需房和經(jīng)濟(jì)型別墅，均價(jià)在13500元/平方米至18000元/平方米。

　　搜房網(wǎng)分析師湯正魏說(shuō)，在樓市調(diào)控下，小戶型剛需房源已逐漸成為市場(chǎng)的主流，但在本周末新推房源的項(xiàng)目中，大戶型房源所占比例與90平方米以下的小戶型持平，大戶型房源供應(yīng)呈現(xiàn)出復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

　　“大戶型房源在房產(chǎn)稅新政后的購(gòu)買(mǎi)力萎縮較大，相對(duì)高昂的總價(jià)和購(gòu)買(mǎi)力的下降成為成交的最大障礙。此次沉寂已久的大戶型房源伺機(jī)入市，是希望借助金九銀十帶來(lái)的利好因素?cái)U(kuò)大市場(chǎng)份額。 ”

　　湯正魏說(shuō)，步入7月后，上海周開(kāi)盤(pán)量一直徘徊在低谷，8月的開(kāi)盤(pán)量更是跌入谷底，開(kāi)盤(pán)量的走低在一定程度上也導(dǎo)致了近期成交量的持續(xù)低迷，但隨著“金九”的到來(lái)，開(kāi)盤(pán)量的井噴或?qū)?dòng)成交量出現(xiàn)一定幅度的上揚(yáng)。

　　克而瑞分析師楊晨青表示，8月最后一周推盤(pán)量出現(xiàn)陡增，是很正常的情況，每年都會(huì)出現(xiàn)，原因就是為金九銀十做準(zhǔn)備。而關(guān)于大戶型房源的集中出現(xiàn)，楊晨青認(rèn)為偶然性的因素較多。

　　中房信分析師薛建雄分析認(rèn)為，8月的市場(chǎng)不好，開(kāi)發(fā)商只得把推盤(pán)時(shí)間往后延遲，但對(duì)所謂的金九銀十，他本人持悲觀態(tài)度，9月份的成交甚至?xí)?月差不多。至于大戶型房源的集中出現(xiàn)，薛建雄認(rèn)為這是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)法再等，只能利用金九銀十趕緊推盤(pán)。

　　開(kāi)發(fā)商降價(jià)搶跑

　　薛建雄說(shuō)， 從價(jià)格上看，這12個(gè)項(xiàng)目大多定得不高不低，反倒是幾個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目定價(jià)有明顯下滑。這些定價(jià)較低的一手新盤(pán)加推，會(huì)對(duì)周邊二手房成交造成不利影響。據(jù)中房信統(tǒng)計(jì)，七月份以來(lái)，很多樓盤(pán)價(jià)格下跌比較厲害，與五六月份相比跌幅超過(guò)10%的樓盤(pán)有10多個(gè)。

　　楊晨青說(shuō)，在五六月份，一手新盤(pán)只要降價(jià)5%~10%，就能化為成交，而進(jìn)入8月，隨著調(diào)控政策加碼，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格下降的預(yù)期進(jìn)一步加強(qiáng)，在金九銀十即將到來(lái)之際，開(kāi)發(fā)商必須做出幅度更大的降價(jià)，才能推動(dòng)成交。

　　上海中原咨詢研究部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，8月前三周，一手新盤(pán)供需都不旺，而開(kāi)發(fā)商在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了前期觀察后，終于開(kāi)始在8月底出手，推盤(pán)量放大。這表明一部分開(kāi)發(fā)商不想等到金九銀十真正來(lái)臨才開(kāi)始大量推盤(pán)，因?yàn)檫@樣做會(huì)出現(xiàn)“扎堆”現(xiàn)象，不利于自己的銷(xiāo)售，于是開(kāi)始“搶跑”。

　　宋會(huì)雍也認(rèn)為，大戶型房源的出現(xiàn)，跟金九銀十、調(diào)控政策的關(guān)聯(lián)不大，主要還是跟開(kāi)發(fā)商自己的開(kāi)發(fā)節(jié)奏有關(guān)。

　　宋會(huì)雍說(shuō)，總體上看，這12個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)都偏低，可能還會(huì)在實(shí)際開(kāi)盤(pán)時(shí)，推出優(yōu)惠打折，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在價(jià)格調(diào)整方面，基本的觀念已經(jīng)確立了。

　　金地集團(tuán)華東公司市場(chǎng)部總經(jīng)理宋家泰表示，8月最后一周12個(gè)項(xiàng)目扎堆推盤(pán)，跟預(yù)售申請(qǐng)被房管部門(mén)集體放行有關(guān)，并不是為金九銀十預(yù)熱，“因?yàn)橄拶?gòu)的原因，客戶資源是越來(lái)越少的，因此現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)企業(yè)都是寧愿趕早，不愿趕晚?！辈贿^(guò)9、10月份確實(shí)是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售旺季，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)通過(guò)調(diào)節(jié)施工進(jìn)度，來(lái)達(dá)到在9、10月份來(lái)臨之際獲得預(yù)售許可證的條件。

　　59個(gè)樓盤(pán)扎堆金九銀十

　　據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至8月24日，上海預(yù)計(jì)有59個(gè)項(xiàng)目將會(huì)在金九銀十期間開(kāi)盤(pán)或加推，其中首次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目共有17個(gè)，占全部開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目近三成，全新盤(pán)月均開(kāi)盤(pán)量比8月提高42%。

　　9、10月全新盤(pán)中，有13個(gè)項(xiàng)目推出大戶型產(chǎn)品，占全新盤(pán)總量的76%，最大戶型甚至達(dá)到了580平方米，物業(yè)形態(tài)涵蓋了普通大面積戶型、花園洋房、大平層等。相比而言，面積在90平方米以下的項(xiàng)目?jī)H占35%，幾乎完全顛覆了7月以來(lái)上海市場(chǎng)小戶型“一統(tǒng)天下”的格局。

　　搜房網(wǎng)分析師曲鵬表示，由于7月份剛需項(xiàng)目成交火熱，消化了大量的剛需購(gòu)買(mǎi)力，使得市場(chǎng)上以改善型置業(yè)為主要需求的其他購(gòu)房群體占比大幅上升，樓市相應(yīng)的從剛需時(shí)代進(jìn)入到了改善型時(shí)代，樓市成交將會(huì)逐漸向中內(nèi)環(huán)區(qū)域所傾斜，甚至處于內(nèi)環(huán)內(nèi)的傳統(tǒng)豪宅區(qū)，也將因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)購(gòu)房者進(jìn)入而迎來(lái)回歸期。